地产商的超级公敌-万科及其追随者
9月6日凌晨一点，张涛（化名）坚守在公司的会议桌前。他是成都东三环附近一处“大众”楼盘的营销总监。按照之前制定的计划，他们将维持楼盘现价直到2009年初。“不过，万科突然降价打乱了我们的计划。”霜降来袭，方知冰寒。
张涛告诉记者，虽然除长三角之外，万科在其他区域的降价幅度并不算“狠”，但谁也不敢保证万科不会“出尔反尔”，将长三角“模式”全面推广，张涛公司的楼盘距离万科“魅力之城”不远，一旦万科大量“出货”，后果不堪设想。
你要战，便作战
“年初万科这个楼盘就降价30%，导致我们两个月的成交记录几乎一片空白。”张涛说，下半年的形势会更加严峻，他们经不起折腾了。
让张涛始料不及的是，这边万科尚未唱罢，那边恒大又粉墨登场。被业界称为“包胆大”的恒大掌门许家印经不住“诱惑”，做出全国13个新盘“保本抛售”的豪举。恒大绿洲与张涛的楼盘同属一个区域，市场定位基本相同。
“这下子，再也不能独善其身了。”张涛说，原本在即将到来的秋交会上，他们计划推出10套房源做10%的优惠，现在，他们初步决定全盘放开，也可能执行更大的打折计划。
记者了解到，由万科带头，恒大跟进的此轮降价潮，不仅在长三角区域的上海、杭州、南京等地造成了“震中”效应，珠三角、环渤海区域的星河湾、首创等开发商也开始或明或暗的跟进降价，即使一贯被视为房价洼地的重庆也有不少开发商开始大幅降价15%，追赶潮流。值得注意的是，此时万科刚刚进入重庆不到100天，尚未有项目对外销售。
知名投行瑞信最新预估，2008年中国内地的楼价将下跌15%。“金九银十”来临，房产商寄望市场短暂回暖的意愿，被万科的降价潮淹没了。“救济粮”有被别人叼走的危险，难怪地产商们会杀红眼。
“行”相近，“习”相远
冰冻三尺非一日之寒。
阳光100（企业专区，旗下楼盘）副总裁范小冲（范小冲博客|范小冲新闻）告诉记者，他们是这轮降价潮中少数的“异类”——决不降价的拥护者之一。2007年7月，他们在成都“沙河地王”的争夺中同香港信和大战上百个回合，后者以41亿元高价让阳光100不幸败北。”然而物极必反，这场不幸却又是幸运的开始。范小冲说，至少他们在不少开发商为筹措天价地款不惜“杀鸡取卵”的时候，还可以从容“做自己”。
据记者了解，现在，站在万科一边的，除了楼盘定位、区域相近的中小企业——被动者降价者之外，大多的抛盘者是被债务逼的。
以恒大为例，根据公开数据显示，仅2007年一年间，恒大拿下78个发展项目，其中48个将在2008年推出。恒大地产（企业专区，旗下楼盘）面临的是111.334亿元的银行贷款及其他借款；近10亿美元（约合70.4亿元人民币）机构投资者借款，以及50亿元左右的土地出让金欠款。此外，其4580万平方米的土地储备大部分还在等待开发。
靠大幅土地储备笑傲江湖的许家印，此刻跟风万科做壮士断腕之举，或许早在外界的预料之中了。
一个值得注意的细节是，在此番大规模打折之前，恒大在重庆的一个楼盘开盘几个月仅有5套的销售量，靠原有市场模式要想回款抵债几乎是天方夜谭。“如果此轮降价效果仍不理想，恒大也许只能转让项目筹钱了。”重庆一位与恒大接触颇多的地产界人士告诉记者。
“现在的市场，降价3%～5%根本不起作用。如果像万科一样降20%以上，就有很大的负作用，一方面引起老客户的反感，另一方面也影响银行评估和信心。”在范小冲看来，在2007年资本泡沫的时候，房企采取提价销售，导致楼价节节攀高，市场极度疯狂；而今，资本泡沫破裂，房企又在楼价节节探底的情况下，拼命抛盘，最终只会“从一个疯狂走向另一个疯狂”。
最后，是疯狂战胜理性还是理性战胜疯狂，仍不好说。
道可道，非常道
虽然万科的“打折抛盘”让张涛们颇感被动，不过他们仍然有自己的本钱。
“万科魅力之城当初的地价为每亩60万元，我们的地价每亩才40万元左右，他们的楼价从6000元/平方米降到4000多元/平方米，有15%以上的利润，我们的楼价如果每平方米比万科低500元的话，同样能维持15%的利润。”张涛分析，虽然形势严峻，但他们有足够的“本钱”在该区域与万科放手一搏。
在成都，与阳光100同样高举“抗跌”大旗的，还有地产新贵龙湖及本土龙头置信等等。他们宣称：决不会“着”万科的“道”。
成都置信总经理黄小进认为，万科大幅降价是在玩“对冲阴谋”：先通过大幅降价打压市场、打压地价，引起部分企业跟进割肉，然后凭借手中“资源优势”大规模兼并项目、收购土地，巧打时间差，像股市坐庄一样。而那些因为资金紧张被迫跟进降价的开发商将成为万科等的“口中肉”。
“市场低迷，每家企业面临的局面都一样，不过，万科在快速开发的战略下采取市场挤压政策并不是一个万能钥匙。”范小冲认为，万科的跟随者们，大幅降价却并未取得好成绩，反而砸烂了自己的品牌。“房产仍是国内大多数家庭最大的资产，消费者越来越理性，他们明白什么才是他们真正想要的。”他说，房地产开发的周期性也决定了，大多开发商难以实现万科似的快速开发和资金周转，降价越多越容易加速死亡。
据相关资料显示，截至2008年6月，全国房地产行业的到位资金为2.26亿元，而1～6月的房地产投资额才达到1.5亿元。从行业总体来看，尚有存粮，但苦乐不均也是现实。开发商真正倒闭的还是少数。
“冬天刚来，地产业的洗牌才刚刚开始”。“大嘴”任志强这样判断道。
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